아파트 상가 주차장 대법원 판례 분석

아파트 상가 주차장 대법원 판례 분석

아파트 단지 내 상가 구분소유자의 주차장 이용 문제는 주상복합건물에서 빈번하게 발생하는 법률 분쟁입니다. 최근 몇 년간 대법원과 하급심 법원에서 이와 관련된 주요 판례들이 선고되었으며, 주차장의 종류와 구조에 따라 판결 결과가 달라지고 있습니다.

최신 판례 동향

2024년 수원지방법원 판결 (지상주차장 사용 인정)

2024년 9월 23일 수원지방법원은 주상복합건물에서 상가 구분소유자들의 지상주차장 사용권을 인정하는 판결을 선고하였습니다. 이 사건에서 아파트 입주자대표회의가 주민 안전을 이유로 상가 구분소유자들의 단지 지상주차장 사용을 제한하자, 상가 관리단이 주차방해금지청구의 소를 제기하였습니다.

재판부는 각 구분소유자는 특별한 사정이 없는 한 대지에 대하여 가지는 공유지분의 비율과 관계없이 대지 전부를 용도에 따라 사용할 수 있는 권원이 있다고 판시하였습니다. 또한 관리규약과 상가 공급계약서에 따르면 상가 구분소유자들은 영업활동에 필요한 범위 내에서 주차장을 사용할 수 있으며, 조업차량 및 비상용 차량 주차가 허용된다고 설시하였습니다. 이 판결은 2025년 9월 25일 대법원 홈페이지에 주요판결로 소개되었습니다.

2022년 대법원 판결 (지하주차장 사용 불인정)

2022년 1월 13일 대법원은 창원시 한 아파트 단지 상가 상인들이 입주자대표회의를 상대로 제기한 소송에서 원고 패소 판결을 확정하였습니다. 대법원 제3부는 지하주차장이 아파트 구분소유자들만의 공용에 제공되는 일부공용부분이라고 판단하였습니다.

이 사건에서 법원은 아파트와 상가가 별개의 건물로 신축·분양되고 구조나 외관상 분리·독립되어 있으며 기능과 용도가 다른 점, 지하주차장은 구조에 따른 객관적 용도에 비추어 아파트 구분소유자만의 공용에 제공되고 있는 점을 중요하게 고려하였습니다. 또한 아파트 구분소유자는 지하주차장 전체 면적 중 전유부분 면적에 비례하여 분할·산출한 면적을 공용부분으로 분양받았으나, 상가의 분양계약서와 건축물대장에는 지하주차장이 분양면적이나 공용부분으로 기재되어 있지 않은 점을 근거로 제시하였습니다.

대법원은 지하주차장은 대지사용권의 대상이 아니므로, 대지사용권이 있다고 하여 지하주차장을 사용할 수 있는 것은 아니라고 명확히 판시하였습니다.

판례별 판단 기준 비교

구분	2024년 수원지법 판결 (지상주차장)	2022년 대법원 판결 (지하주차장)
사건번호	수원지방법원 2024가합13404	대법원 2020다278156
주차장 위치	지상주차장	지하주차장
판결 결과	상가 구분소유자 사용권 인정	상가 구분소유자 사용권 불인정
주요 근거	대지사용권에 따른 대지 전부 사용 가능	일부공용부분으로 아파트 전용
분양계약서 기재	상가 영업활동에 주차장 사용 명시	상가 분양계약서에 주차장 미기재
주차장 구조	판매시설 전용주차장으로 설계	아파트 각 동과 승강기로 직접 연결

법률적 쟁점

대지사용권과 공용부분의 구분

집합건물법 제3조 및 제10조 제1항에 따르면, 여러 개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단 등은 공용부분이며, 원칙적으로 구분소유자 전원의 공유에 속합니다. 그러나 일부 구분소유자에게만 공용에 제공되는 일부 공용부분은 그들만의 공유에 속합니다.

건물의 어느 부분이 구분소유자 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지는 등기나 소유자 합의가 있다면 그에 따르지만, 그렇지 않다면 건물의 구조·용도·이용 상황, 설계도면, 분양계약서, 건축물대장 등을 종합적으로 고려하여 판단해야 합니다.

주차장 종류에 따른 판단 차이

2024년 수원지방법원 판결은 지상주차장이 상가 구분소유자들을 위해 설계된 판매시설 전용주차장으로 상가 인근에 위치한 점을 중요하게 고려하였습니다. 반면 2022년 대법원 판결에서 문제된 지하주차장은 아파트 10개 동의 승강기로 직접 연결되는 출입문이 있고 출입문에는 해당 아파트 동의 입주민만 들어갈 수 있는 출입통제장치가 있었으나, 지하주차장과 상가는 직접 연결되어 있지 않았습니다.

분양계약서의 중요성

법원은 분양계약서와 건축물대장의 기재 내용을 중요한 판단 자료로 활용하고 있습니다. 2024년 수원지방법원 판결에서는 관리규약과 상가 공급계약서에 상가 구분소유자들이 영업활동에 필요한 범위 내에서 주차장을 사용할 수 있다고 명시되어 있었던 점이 상가 측에 유리하게 작용하였습니다.

실무상 유의사항

주상복합건물이나 아파트 단지 내 근린생활시설을 분양받을 경우 분양계약서와 건축물대장을 꼼꼼히 확인하여 공용부분의 범위를 명확히 해야 합니다. 지상 또는 지하주차장이 상가 분양에 포함되는지 여부를 확인해야 하며, 주차장 이용 가능 여부에 따라서 근린생활시설의 가치가 달라질 수 있으므로 분양계약 시에 주의해서 확인해야 합니다.

최근 판례들은 주차장의 위치(지상/지하), 구조적 연결성, 분양계약서의 기재 내용, 실제 이용 현황 등을 종합적으로 고려하여 판단하고 있으므로, 개별 사안의 구체적 사정을 면밀히 검토하는 것이 필요합니다.